Casa dei sogni
In Italia, resiste ancora il mito della casa di proprietà, segno tangibile di sicurezza, stabilità e serenità, perché, come si dice: investire nel mattone è la scelta migliore.
Ma che succede se, dopo l’acquisto, l’acquirente scopre che qualcosa “non va”, che il venditore ha taciuto o, peggio!, nascosto un vizio del bene?
Partiamo da un dato normativo, previsto dall’art. 1476 del codice civile, al n. 3): il venditore, tra gli obblighi principali a suo carico e a beneficio dell’acquirente, ha quello di garantire il compratore (dall’evizione e) dai vizi della cosa.
In sintesi, il “vizio” è quel difetto che rende il bene inservibile rispetto all’uso cui il bene stesso è destinato, o che ne diminuisce considerevolmente il valore.
Nella categoria dei “vizi” rientrano anche le questioni sulla regolarità edilizia del bene, ovvero la presenza -o meno- di concessioni o autorizzazioni, nonché l’eventuale presenza di vincoli, di natura amministrativa, e disciplinati dalla legislazione in materia.
Può anche trattarsi di difformità -del bene- rispetto a quanto ha formato oggetto di autorizzazioni o concessioni.
Chi ha avuto modo di acquistare un immobile ricorda che, nell’atto di compravendita, sono inserite le dichiarazioni previste ex lege a proposito della regolarità edilizia.
Di solito, la formula inserita prevede che il venditore, sotto la propria responsabilità (di rilevanza penale, per le dichiarazioni false), per l’ipotesi di immobile costruito prima del 1° settembre 1967, dichiari:
| ai sensi del D.P.R. 28.12.2000 n. 445 artt. 3 e 76 e delle attuali normative in tema di pubbliche autocertificazioni, ed agli effetti di cui alla L. 28.2.1985 n. 47, al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 ed al D. Lgs. 27.12.2002 n.301, e comunque a sensi e per gli effetti di cui alle vigenti normative urbanistiche ed edilizie:
– che la costruzione del fabbricato, di cui costituisce porzione quanto in oggetto, è stata eseguita in epoca anteriore al giorno 1° settembre 1967 (autorizzato con progetto n. xxxxxx), con provvedimento di abitabilità rilasciato dal Comune di XXXX in data xxxxxxx; – che successivamente, non sono state realizzate altre opere, modifiche o mutamenti che richiedessero ulteriori provvedimenti concessori o autorizzativi. |
È possibile, inoltre, trovare anche questa precisazione:
| Le parti riconoscono e danno atto di essere state rese edotte dal Notaio sulla particolare rilevanza del diritto edilizio nella contrattazione immobiliare e delle possibili conseguenze di eventuali irregolarità (anche se derivanti da vizi del titolo abilitativo, assenza nell’ immobile in oggetto dei requisiti urbanistico/edilizi per il rilascio di titoli abilitativi ordinari o in sanatoria, per il rilascio del relativo certificato di abitabilità e/o agibilità etc.) ed a tal proposito dichiarano che gli estremi sopra indicati sono stati forniti al notaio rogante dalla parte alienante che se ne assume, come per legge, ogni responsabilità. |
E se la dichiarazione resa dal venditore è errata o dolosamente non veritiera?
L’atto di compravendita è nullo o solo viziato?
La differenza è importante, viste le conseguenze che il diritto collega alla nullità o alla “semplice” imperfezione (vizio) di un atto.
La nullità dell’atto di compravendita, per vizi sulla regolarità edilizia, è esplicitamente regolata dalla legge n. 47 del 1985 (famosa come “prima sanatoria”, per la possibilità di sanare i vizi amministrativo-edilizi degli immobili), secondo cui (art. 40) sono nulli –e non possono essere ricevuti dal notaio– gli atti di compravendita nei quali non risulta inserita la dichiarazione, da parte del venditore, degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
Occorre tuttavia tenere presente che la giurisprudenza a proposito di questa situazione; in particolare, la Cassazione, con la pronuncia -a Sezioni Unite- n. 8230 del 22 marzo 2019, ha stabilito che non può ritenersi nullo l’atto di compravendita nel quale siano stati riportati gli estremi della licenza (o della concessione) edilizia, a nulla rilevando, ai fini della validità formale del rogito di compravendita, che lo stato dell’immobile sia difforme rispetto al “titolo edilizio” indicato nell’atto.
Attenzione: come chiarito dalle Sezioni Unite, la regolarità formale della compravendita non esclude la presenza del vizio (relativo al titolo edilizio), e l’acquirente, scoperto il vizio, dovrà valutare come tutelare i propri interessi, a seconda dell’entità del vizio e del danno subìto.
E allora, in concreto, cosa può fare l’acquirente, se vuole “certezze” e vuole evitare “brutte sorprese”, con il rischio di dover litigare con il venditore?
La strada migliore da percorrere è la prevenzione!
Dunque, prima di procedere con l’acquisto di un immobile, è opportuno consultare un team di professionisti specializzati, che possano accertare il contenuto effettivo della documentazione amministrativo-edilizia indicata dal venditore e, soprattutto, che possano verificare la conformità tra lo stato dell’immobile secondo i documenti depositati presso il comune (ove è sito il bene) e lo stato reale dell’immobile, valutando anche se sia possibile (e con quali costi) sanare le eventuali difformità.
Pensavo che fosse compito del notaio eseguire tutti i controlli affinché l’atto di vendita non presenti vizi invece pare di no.
Ottima osservazione!
Alcuni compiti di controllo sono eseguiti dal notaio (per esempio: se l’immobile è “gravato” da ipoteca), ma per verificare la regolarità edilizia sostanziale occorre un tecnico che esegua le ricerche presso il comune dove si trova l’immmobile (estraendo i documenti) e che poi sappia confrontare le risultanze dei documenti amministrativi con lo stato di fatto dell’immobile.
Ottima analisi di un tema molto più spinoso di quanto si pensi.
La lezione che ho imparato dagli anni di professione e che porto nella mia vita personale coincide proprio con la conclusione cui giungi tu, Gabriella: quando ho intenzione di acquistare un bene importante, ne parlo, in via preventiva, ai professionisti che possono aiutarmi lungo la fase di acquisto.
Anche se sono avvocato, anche se ho più di vent’anni di esperienza: non si è mai abbastanza obiettivi nelle questioni che ci riguardano.Ed è fondamentale non compiere passi falsi.
Complimenti, Gabriella: la tua competenza in materia è davvero solida!
Grazie Katia!
Si parla di “prevenzione” quasi esclusivamente nel campo salute/medicina, tralasciando gli altri aspetti della vita quotidiana…
Molto vero. Anche quest’e-mail così importante per molti sconta il pregiudizio che l’avvocato o il consulente si debbano coinvolgere solo per “rimediare “ a qualcosa. Invece è proprio la prevenzione che consente di evitare molti rischi
Grazie Fabrizio!
Sarebbe utile importare l’usanza americana di avere sempre il proprio avvocato da poter chiamare, anche per le questioni di tutti i giorni :-)
Oltretutto mi sembra di ricordare che in alcune regioni i notai chiedono documentazione più restrittiva, puntuale e “tutelante”, prima di procedere all’atto…