Proprietà immobiliare e rinuncia abdicativa – La finanziaria per il 2026 stabilisce le nuove regole

Con la legge n. 199/2025 -legge finanziaria per il 2026- il legislatore ha stabilito le nuove regole per la rinuncia abdicativa della proprietà immobiliare.

Per poter rinunciare alla proprietà immobiliare, occorre quindi tenere conto della nuova disposizione (art. 1 – comma 731), secondo cui:

Il legislatore, ampliando quanto previsto nel disegno di legge della finanziaria a proposito della rinuncia abdicativa, con il successivo comma n. 732 ha poi inserito la previsione che la disposizione è applicabile anche nelle Regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e Bolzano, “compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, anche con riferimento alla legge costituzionale n. 3 del 18.10.2001” (che, modificando il titolo V della Costituzione, ha riorganizzato le competenze tra Stato e Regioni).

Risultano dunque confermate le maggiori criticità già poste in evidenza in occasione del disegno di legge dello scorso autunno, ovvero:

• possibile insorgenza di questioni di illegittimità costituzionale, già ipotizzate dalle Sezioni Unite della Cassazione (con la sentenza n. 23093/2025, pubblicata in data 11.8.2025) con riferimento ai limiti apponibili dal legislatore alla proprietà privata;

• difficoltà interpretativa per l’individuazione della documentazione idonea ad evitare la sanzione della nullità dell’atto dispositivo (stante la genericità della nuova disposizione, inserita in un quadro normativo stratificato e complesso, con competenze ripartite tra vari enti e uffici, e conseguente difficoltà, per i cittadini, di chiedere e ottenere la “documentazione” richiesta);

• introduzione di una nuova causa di nullità, collegata all’allegazione documentale (diversamente da quanto previsto dalla Legge n. 47/1985 -art. 17-);

• carenza di previsioni per il caso (non infrequente) di rinuncia abdicativa indiretta, quale effetto della rinuncia all’eredità del proprio dante causa.

Sotto il profilo operativo, inoltre, il testo del comma n. 731 nulla dispone su quanto concerne:

1. la regolamentazione della trascrizione e della voltura della rinuncia abdicativa, aspetti al momento rimessi alla prassi locale;
2. la modalità con cui lo Stato possa essere messo a conoscenza dell’acquisizione ex lege di un bene immobile, a seguito di rinuncia abdicativa: nella prassi, poiché per realizzare la rinuncia abdicativa è necessario un atto trascrivile, è il notaio rogante che si (pre)occupa di informare il Demanio.

Non dobbiamo però sottovalutare un aspetto positivo: la rinuncia abdicativa è ora prevista esplicitamente dal Legislatore, che pone così un punto fermo al dibattito che, nel passato, ha dato luogo anche alla tesi restrittiva che negava tout court l’ammissibilità della rinuncia abdicativa di un bene immobile.

La casistica è più frequente di quanto si possa immaginare: ad esempio, nei casi di beni immobili acquistati, decenni prima, dal capostipite e poi trasmessi in via ereditaria ad una pluralità di eredi, senza che nessuno abbia effettivamente “usato” l’immobile che, nel tempo, è rimasto in stato di abbandono.

Per quanto riguarda l’individuazione della “documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica”, occorre tenere presente una serie di fattori (con riferimento agli edifici), che, in via esemplificativa, possiamo indicare come di seguito:

• tempo della costruzione (per l’individuazione della relativa normativa urbanistica vigente);
• variazioni eventualmente apportate (con analisi del tipo di variazione: se non necessitante di autorizzazione, se autorizzata o se sanabile ex post);
• presenza di vincoli territoriali e/o geologici specifici;
• presenza di vincoli culturali/paesaggistici.

Dunque, in linea di massima, per dare concretezza alla norma, la “documentazione” richiesta dal comma n. 731 non pare diversa da quella prevista, a seconda del caso concreto, per le cessioni inter vivos, ovvero:

• planimetria castale;
• titoli edilizi (permesso di costruire; licenza edilizia; concessione edilizia; DIA <denuncia inizio attività>; SCIA <segnalazione certificata di inizio attività>; CILA <comunicazione inizio lavori asseverata>; certificato di agibilità; relazione tecnica integrata; APE <attestato di prestazione energetica>; dichiarazione di conformità urbanistica;
• parere della Soprintendenza e/o autorizzazione paesaggistica (se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico);
• relazione storico-artistica;
• parere della Commissione Edilizia (se l’immobile ricade in zona di interesse storico o artistico);
• per i terreni: CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La scelta di quali documenti sia necessario allegare all’atto di rinuncia va compiuta con l’ausilio di operatori qualificati, per evitare di incorrere nel vizio di nullità dell’atto.

Sempre sotto il profilo operativo, la norma in esame nulla dispone, a carico del soggetto rinunciante, in merito all’eventuale esistenza di vincoli idrogeologici, ambientali, urbanistici, di uso pubblico e di tutela, nonché in merito all’eventuale esistenza di servitù (specie se non apparenti): resta dunque aperta la questione se l’esistenza di tali vincoli e/o servitù, diversi dalla “conformità del bene alla vigente normativa” esplicitamente prevista, imponga al rinunciante l’obbligo di darne notizia nell’atto di rinuncia.

Sul punto, dobbiamo tenere presente quanto chiarito dalle Sezioni Unite (con la sentenza n. 23093/2025), secondo cui:

• la rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto essenzialmente unilaterale, che, per il proprietario rinunciante, ha come unica funzione quella di liberarlo dal diritto di proprietà, senza doversi interessare della successiva destinazione del bene, o del successivo ed eventuale acquisto del bene da parte di un altro soggetto (in questo caso, ex lege: lo Stato);
• l’effetto dell’acquisto in favore dello Stato è un effetto riflesso -e legislativamente automatico- dell’abbandono del bene da parte del proprietario rinunciante;
• oltre alla trascrizione della rinuncia (che ha effetti diversi dalla trascrizione di un atto di compravendita), l’onere comunicativo (da parte del rinunciante e in favore dello Stato) non attiene al campo delle regole di validità e di efficacia quanto al campo delle regole di comportamento, che possono essere fonte di responsabilità;
• anche se il diritto di rinunciare alla proprietà immobiliare in favore dello Stato prescinde dalla “meritevolezza”, va comunque sottolineato che l’efficacia della rinuncia non salva il rinunciante da responsabilità (civili, penali o amministrative) derivanti da atti o fatti antecedenti la stessa rinuncia;
• anche la responsabilità dei danni causalmente collegati alla proprietà di un immobile persiste sino alla data della rinuncia, e lo Stato rimane obbligato solo per le ipotesi risarcitorie sorte successivamente all’acquisto ex lege (previsto dall’art. 827 del codice civile, secondo cui: “I beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”);
• con l’art. 1, comma 260, della legge 296/2006 (finanziaria per il 2007), il legislatore ha previsto un obbligo informativo, in favore del Demanio, al fine dell’individuazione dei beni vacanti.

Sulla scorta di queste precisazioni, è preferibile inserire nell’atto di rinuncia, oltre agli esatti riferimenti identificativi dell’immobile, anche l’indicazione della presenza di eventuali vincoli (vincoli idrogeologici, ambientali, urbanistici, di uso pubblico e di tutela) e di eventuali servitù, specie se non apparenti, in adempimento del principio di “buona fede” (testualmente previsto dall’art. 1375 c.c. in tema di rapporti contrattuali, ma ritenuto applicabile anche per gli atti unilaterali: Cass., n. 9006/2015).