Casa – acquisto sicuro – Storia di Giannino

A proposito delle cautele necessarie prima di procedere con l’acquisto di una casa, oggi vi racconto una storia realmente accaduta.

Giannino, giovane imprenditore digitale, felicemente fidanzato, vuole fare il “grande passo” e, come parte del progetto di vita <<casa e matrimonio>>, acquistare la sua prima casa.

Tramite un agente immobiliare, trova una graziosa villetta, di proprietà della società Paradiso, e, felice di poter realizzare il suo progetto, chiede e ottiene un mutuo fondiario e conclude l’acquisto della villetta.

Giannino e la futura moglie si dedicano quindi con entusiasmo ai lavori necessari per rifinire la villetta secondo i loro gusti, ordinando anche nuovi infissi e mobili su misura.

Ma dopo poco tempo, nel bel mezzo della sistemazione dell’immobile, arriva la Polizia Municipale di zona, che ordina il blocco dei lavori, come conseguenza di un ordine di demolizione (per un abuso edilizio) che era stato notificato alla società Paradiso ben quattro anni prima della compravendita tra la società e Giannino!

Incredulo, Giannino si rivolge a un tecnico, e scopre così che la “risposta” della PA competente alla SCIA depositata dalla società Paradiso (per lavori di frazionamento interno e mutamento di destinazione d’uso del locale al piano inferiore della villetta, come dichiarato nel rogito di compravendita) era stata l’ordinanza di demolizione (degli abusi realizzati dalla società nel locale al piano inferiore), ordinanza che la società Paradiso aveva taciuto in sede di compravendita.

Inoltre, Giannino, grazie alle ricerche effettuate dal tecnico incaricato, scopre anche che l’immobile è stato costruito in violazione delle distanze (dell’immobile) dai confini con le altre proprietà (come stabilite dalla legge e dal regolamento comunale applicabile) …

Infine: Giannino, decidendo, per evitare il peggio (ovvero: ulteriori sanzioni!), di eseguire l’ordinanza di demolizione, si ritrova con un immobile (per la parte destinata ad abitazione) con dimensioni ridotte della metà, perché il locale inferiore non può essere adibito ad abitazione ma solo a garage-cantina…

Mentre Giannino cerca di trovare una soluzione, viene a sapere che la società Paradiso è stata posta in liquidazione giudiziale (la nuova definizione del “vecchio” fallimento)…

La storia di Giannino è più ricorrente di quanto si possa pensare, e può capitare a tutti coloro che acquistano casa senza adottare comportamenti di prevenzione.

Conseguenze? Tante….

Vediamo le più rilevanti:

• l’immobile, nello stato in cui si trova (e con riferimento, in particolare, alla violazione della distanza dai confini) non può essere venduto, perché Giannino, in un eventuale atto di vendita, non può sottoscrivere la dichiarazione sulla regolarità edilizia senza mentire (riguardo all’assenza di lavori eseguiti in violazione di leggi urbanistiche o riguardo all’assenza di provvedimenti sanzionatori); la dichiarazione mendace, infatti, comporta gravi conseguenze;
• è possibile che i vicini pretendano l’arretramento della costruzione sino al rispetto della distanza (dai confini) prevista dalla legge;
• è possibile che l’arretramento della costruzione venga imposto dalla pubblica amministrazione;
• è stato acquistato un immobile con caratteristiche diverse da quelle descritte nel rogito, con una consistente difformità tra la realtà e quanto descritto nella documentazione edilizia (con ricadute sulla modalità di godimento del bene);
• è stato corrisposto un prezzo non corrispondente al valore dell’immobile al netto dei vizi edilizi scoperti dopo la compravendita; per questo aspetto, sarebbe possibile chiedere (almeno) una riduzione del prezzo, che tuttavia, una volta ottenuta, è sottoposta al rischio che il venditore non sia più in grado di restituire la somma percepita indebitamente (nel caso di Giannino il rischio è una triste certezza, perché la società Paradiso, ormai fallita, non potrà certamente restituire alcuna somma);
• che succede, nei casi come quello di Giannino, a proposito dell’obbligo di pagamento delle rate di mutuo?

Analizziamo la situazione sotto il profilo normativo e pratico-applicativo.

Distanza dai confini e vincoli sulla proprietà

Le regole generali sul tema sono dettate dal codice civile (articoli da 873 a 890), che -per le costruzioni confinanti- prevede, per vicende come quella del nostro Giannino, una distanza minima, dal confine, di tre metri, ma nei regolamenti locali (art. 878 c.c.) può essere prevista una distanza maggiore;

Oltre a quanto previsto dal codice civile, occorre poi avere riguardo a quanto stabilito da leggi -statali o regionali- e da regolamenti locali, tenuti presenti i principi fondamentali enunciati dalla giurisprudenza (e di recente ribaditi dalla Cassazione, con la sentenza n. 10914 del 25.4.2025), ovvero:

• conoscibilità delle limitazioni gravanti sui beni;
• vincoli soggetti, o meno, alla presunzione legale di conoscenza da parte di tutti i possibili destinatari (presunzione di conoscibilità erga omnes: letteralmente, “contro tutti”).

Prescrizioni Urbanistiche

Per quanto riguarda le prescrizioni urbanistiche (il mancato rispetto delle quali comporta irregolarità, più o meno gravi), occorre tenere presente il quadro normativo che regolamenta la materia:

Leggi

• Legge n. 1150 del 1942: La legge urbanistica fondamentale, che stabilisce i principi generali per la pianificazione e l’attività edilizia.
• Legge n. 1187 del 1968 (Legge Ponte): Modifica la legge n. 1150, introducendo nuove disposizioni per la pianificazione e il controllo dell’attività edilizia.
• Legge n. 47 del 1985: Disciplina le sanatorie edilizie.
• D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia): Riordina e coordina la normativa in materia di edilizia e urbanistica.
• Leggi regionali: Le regioni, in base alle loro specifiche esigenze territoriali, emanano leggi che integrano e specificano la normativa nazionale.

Strumenti urbanistici:

• Piani Regolatori Generali (PRG):

Strumenti di pianificazione comunale che definiscono le previsioni di sviluppo urbanistico del territorio.

• Piani Attuativi:

Strumenti che regolano la realizzazione di interventi specifici all’interno del territorio comunale.

• Norme Tecniche di Attuazione (NTA):

Norme che integrano i piani regolatori e definiscono le modalità di applicazione delle disposizioni urbanistiche.

• Regolamenti Edilizi:

Regolamenti comunali che disciplinano l’attività edilizia nel territorio comunale.

Ripristino delle distanze minime

Questo aspetto va esaminato da due punti di vista diversi:

• rapporti tra privato (autore dell’abuso edilizio) e Pubblica Amministrazione;
• rapporti tra privato (abusante) e proprietari vicinanti.

Mentre la violazione delle distanze legali tra vicini può trovare soluzione nel decorso del tempo (utile e necessario per l’acquisizione per usucapione del diritto a mantenere la minor distanza), lo stesso non può verificarsi nel rapporto tra privato e PA, poiché la PA, in applicazione dei principi di legge, può esercitare in qualsiasi momento il potere di controllo (con relative sanzioni) nei confronti dei privati.

Per il Consiglio di Stato, infatti: Non sussiste alcuna necessità di motivare in modo particolare un provvedimento col quale sia stata ordinata la demolizione di un manufatto abusivo, quando sia trascorso un lungo periodo di tempo tra l’epoca della commissione dell’abuso e la data dell’adozione dell’ingiunzione di demolizione, poiché l’ordinamento tutela l’affidamento solo qualora esso sia incolpevole, mentre la realizzazione di un’opera abusiva si concretizza in una volontaria attività del costruttore «contra legem». Non può ammettersi, pertanto, un affidamento meritevole di tutela alla conservazione di una situazione di fatto abusiva. Colui che realizza un abuso edilizio non può dolersi del fatto che l’amministrazione lo abbia prima in un certo qual modo tollerato, adottando solamente a notevole distanza di tempo i provvedimenti repressivi dell’abuso non sanabile” (Con. Stato, VI, 5 gennaio 2015, n. 13).

Se ciò è vero per un’ordinanza di demolizione, è, a maggior regione vero, per un provvedimento di irrogazione di sanzione pecuniaria (così Con. Stato, n. 5426/2015).

Sul tema, occorre tenere presente i seguenti principi:

• le norme dei piani regolatori e dei regolamenti comunali sono da ritenersi integrative di quelle codicistiche (ex plurimis: Cass. S.U., n. 10318/2016), con prevalenza -rispetto a quanto previsto dal codice civile- a far tempo dalla relativa adozione;
• in tema di distanza tra costruzioni, la rilevanza giuridica dei provvedimenti amministrativi (licenza o costruzione edilizia) si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra PA e privato (ex plurimis: Cass., n. 7563/2006);
• il proprietario vicino che abbia subito un danno a seguito di un illecito edilizio altrui ha diritto al risarcimento del danno, e, nel caso della violazione delle regole urbanistiche in tema di distanze legali, ha diritto alla “riduzione in pristino”, ovvero all’arretramento del manufatto costruito in violazione delle distanze legali (in via esemplificativa, si segnala la sentenza Cass., n. 458/2016, secondo cui: Il proprietario del fondo danneggiato da opere eseguite sul fondo del vicino, in violazione delle distanze legali, può esperire, oltre all’azione risarcitoria, di natura obbligatoria, quella ripristinatoria, di natura reale, ex art. 872 c.c. La prima, mirando al ristoro del pregiudizio patrimoniale conseguente all’edificazione illegittima, è esercitabile anche nei confronti dell’autore materiale di questa mentre la seconda, volta all’eliminazione fisica delle modifiche apportate sul fondo contiguo, va necessariamente proposta nei confronti del proprietario della costruzione, anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare.);
• il diritto al risarcimento del danno non deriva dalla sola violazione delle norme edilizie ma richiede la prova del danno subito (si veda: Cass., n. 20608/2009, e, più di recente: Cass., n. 12879/2025).

Vizi del bene e violazione delle obbligazioni a carico del venditore

Sempre secondo il codice civile, nella compravendita il venditore deve garantire:

• che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.);

se il venditore tace, in malafede, i vizi della cosa, non avranno valore i patti limitativi della suddetta garanzia;

la garanzia dei vizi -a carico del venditore- è esclusa se il compratore conosceva i vizi, o (i vizi) erano riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi (art. 1491 c.c.);

• che il compratore non subisca l’evizione (totale o parziale) del bene, da parte di un soggetto (diverso dal venditore) che vanti e dimostri diritti sul bene.

Che succede, dunque, al nostro Giannino?

• Non può invocare la nullità del rogito di compravendita, prevista solo per i casi indicati dall’art. 40 della Legge n. 47/1985.
• Non può ritenere responsabile (in tutto o in parte) il notaio rogante, che non è tenuto ad espletare indagini di particolare complessità tecnica (quale possono essere quelle relative all’esistenza di vincoli, qualora siano escluse dalla presunzione di conoscibilità erga omnes), o anche indagini di minor difficoltà ma non richieste dall’acquirente.
• Può optare di agire, nei confronti del venditore, per la risoluzione del contratto o per l’esercizio dell’azione quanti minoris (ovvero: la richiesta di restituzione di parte del prezzo), a seconda della gravita dei vizi e dell’incidenza di detti vizi sull’uso del bene e sul valore (del bene stesso) al netto della diminuzione dovuta ai vizi.
• Può (previo accertamento dei necessari presupposti) agire contro l’agente immobiliare.

Avrebbe dovuto attivarsi -per effettuare i dovuti accertamenti- prima del rogito!, evitando così i punti più dolenti:

1. SE, tra la scoperta del vizio e il tempo necessario ad attivare la tutela giudiziale, il venditore non è più in grado di restituire il prezzo (in tutto o in parte, a seconda che si sia optato per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo), Giannino, il nostro sfortunato eroe, non potrà ottenere una tutale effettiva…
2. SE opta per la risoluzione, la sentenza che accoglie la domanda “scioglie” il contratto, e dunque Giannino non sarà più proprietario del bene, conservando solo il diritto alla restituzione del prezzo;
3. SE poi parte del prezzo corrisposto al venditore è costituito dal mutuo…. Giannino (per l’ipotesi che ottenga -con sentenza- la risoluzione del contratto, ma senza riuscire a recuperare il prezzo dal venditore), si vedrà costretto a continuare a pagare le rate del mutuo, poiché per i contratti di mutuo (fondiario) non è applicabile, secondo la giurisprudenza, la “regola” in tema di risoluzione della vendita di cosa mobile a mezzo di finanziamento, non rientrando il caso in esame nel “mutuo di scopo”.